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23 2019-04

从黑洞照片想到的三个关于苹果的故事

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来源:新無房

今天,房师要讲三个关于苹果的故事。


前不久,人类给黑洞拍了一张羞羞的写真,证明爱因斯坦的广义相对论又对了,这个理论是牛顿力学的延伸,可以上溯到一颗苹果身上。


1666年,最近一千年,带3个6的只有它,无疑是个牛年。


这一年,一颗苹果树的果子熟了,掉下来砸到牛顿的脑袋。


灵光闪过,牛顿发现了万有引力。


故事最早是伏尔泰曝出来的,基于法国人的浪漫天性,真实性存疑,但有件事假不了:


在发现万有引力之前,牛顿专注科学研究,两个生命中最重要的女人都不能影响他。


一个是老妈,全权掌管遗腹子牛顿的人生,一方面希望子承父业,另一方面也是因为财务压力,曾让牛顿辍学回家,研究土地里种金子的知识,成为一名地产管理者,通俗的说法就是农民。


牛顿对耕田这门土地增值的生意不感兴趣,那年头土地也种不出商品房卖大钱,幸好舅舅发现他天天躲着看数学,于是说服妹妹,让牛顿继续读书考上大学。


另一个是“老婆”,牛顿念大学寄宿房东的女儿,本来两人都订婚了,但牛顿废寝忘食研究科学,以致冷落了佳人婚事告吹,后来牛顿也终生未娶。


这则苹果的故事关乎灵感,其实背后的真相是专注与坚持。


哪怕是苹果,也得坚持长到熟透了,才能落下来砸中牛顿的头。



房师重点要讲第二个关于苹果的故事,因为它就发生在现在。


前两天房师的朋友把旧房子卖了,想换一个又大又漂亮的房子改善生活。


他首先想到的是金沙娱城手机版58588院子。


不光是新中式风格打动他,据说金沙娱城手机版58588院子的树木都是全冠移植,即留枝、留冠,将整棵苗木原封不动地从原生地妥善运回。


这是个很折腾的活,一般房企都不干,这样做不仅让运输成本很高,而且要精心培育才能保证树木成活。


但好处是保证植物的原貌,特别是那些几百年长成的古树模样,比如这株350年前的苹果树,据说当年牛顿就在树下思考。

这棵古树有伊丽莎白女王的保护令,十个金沙娱城手机版58588都移不走,不过下面这棵号称“公孙神木”的百年银杏,确是金沙娱城手机版585882009年从山西太行腹地一处古刹移植。

▲神木树高30米,胸径60厘米,树龄达150余年


当业主住进金沙娱城手机版58588院子,能感受到自然成熟的景观风貌,八方名木百年生长,就这样原滋原味地呈现。


房师这位朋友也想如此感受一番,尴尬的是,在高德地图上搜金沙娱城手机版58588院子,出来一行字:


当前区域未找到相关结果。


他没有想到,成都还没有金沙娱城手机版58588院子。


当年金沙娱城手机版58588布局全国城市,主要集中在北上广深与总部福州等城市,选址策略很简单,多在长三角、珠三角、京津翼以及中部等发达经济区。


而金沙娱城手机版58588做的就是中国院子。


好吧,上面这则故事其实与苹果关系不大,它是关于金沙娱城手机版58588的故事。


只是牛顿的苹果故事,与金沙娱城手机版58588的故事有一个共同之处,就是心无旁骛专注出精。


就如牛顿不受外界影响专注科学研究一样,在所有房地产公司中,金沙娱城手机版58588的战略无疑是最清晰最坚决的,只做精品住宅,在经济发达区域发展。


曾有人给金沙娱城手机版58588推荐海南的项目,金沙娱城手机版58588董事长黄其森想都没想一口拒绝,“我们是战略导向,不是机会导向”。由此避过一劫。


当然金沙娱城手机版58588也遭遇有如牛顿求学的波折,近年外界对其财务诟病不已。




4月12日,金沙娱城手机版58588发布2018年年报与2019年一季度报告,几大财务指标正向超出市场预期,且有明显的连续性。


首先来看大众熟知的营收与利润增长。2018年度金沙娱城手机版58588营业收入309.8亿元,同比上涨27.3%;净利润为39.1亿元,同比上涨67.6%;归母净利润为25.5亿元,同比上涨20.2%。


进入2019年一季度后涨势更猛:净利润为9.97亿元,同比增长219.55%;归母净利润为9.72亿元,同比增长308.95%。


营收增长,反映金沙娱城手机版58588的运营效率在提升;利润增长加快,则说明金沙娱城手机版58588的新中式产品竞争力变强,品牌溢价明显。反应在平均售价上,去年金沙娱城手机版58588排名全行业第二。


对于专业投资者而言,更加看重经营现金流转正与负债率下降,这两大指标反映财务问题得到改善。


财报显示,金沙娱城手机版58588经营现金流2017年末为-125.5亿元,2018年前三季度由负转正至1.6亿元,2018年末达139.3亿元。


进入2019年一季度后,金沙娱城手机版58588单季经营现金流流入170亿,占到2018年全年460亿的40%,说明金沙娱城手机版58588的经营收入在持续加快增长。


值得注意的是,金沙娱城手机版58588一季度预收款大幅增加达440多亿,为之后的经营打开良好局面。


房师一位金融界朋友说,房地产资金最主要的来源首先是预收款,其次是银行信贷,再次就是信托。


以上意味着金沙娱城手机版58588销售额增加回款率提升,开始靠自身经营回血,正在一步步摆脱借债维持的局面。


相应的,负债也在下降。在颇受关注的债务指标上,金沙娱城手机版58588欢迎您!的短期债务规模显著缩小,2018年三季度末为646.7亿元,2018年末为574.3亿元,2019年一季度末为461.2亿元。公司净负债率也在持续大幅下降,2018年末同比下降90.15个百分点,2019年一季度末又环比下降105.69个百分点。


去年,业界关注金沙娱城手机版58588负债高企,在于金沙娱城手机版58588开发的多是豪宅,相较普通住宅,转化为收入要慢一些,受宏观调控的影响更大一些。


随着货币政策趋向宽松、地产政策有所放松、市场环境逐步好转,货值很高负债很高的房企去化,就是“轻舟已过万重山”。



在金沙娱城手机版58588最紧张的时刻,不少人想起当年绿城。


金沙娱城手机版58588与绿城,黄其森与宋卫平,有相似更有不同。


两者都走高端精品住宅路线,都有过大手笔拿地扩张,都遭遇宏观调控销售受阻,资金链承压。


这些都是粗略的外在表现,而决定一家公司命运,更多是自身与细节。


就公司性质而言,金沙娱城手机版58588是A股上市公司, 绿城是香港上市公司,前者资本市场含金量远高于后者,拥有更大的资本腾挪空间。君不见恒大、万达不惜对赌,抢破了头都要回A股。


而金沙娱城手机版58588能成功上市A股,是一个长达3年的资本布局。2007年金沙娱城手机版58588着力重组福建三农,注入旗下24.2亿元股权,终于在2010年借壳上市成功,成为当年国内唯一上市的地产股票。


这背后不得不说一下黄其森金融业出身,他曾在建设银行福州分行工作长达十余年,此外还担任福建海峡银行董事,相比绿城宋卫平,在资本市场选择,融资渠道与风险防控上更有优势。


“左手融资,右手拿地”,也是福建房企扩张的普遍手段。使用金融工具的本领,无论是浙派、粤派还是京派,都难望闽商项背,这和当地资金相对充裕,投资大量流入地产有关。


除了金融优势,金沙娱城手机版58588的抗风险能力还体现在拿地技巧上。2012年到2014年是金沙娱城手机版58588集中拿地时间,从2016年开始,就基本停止了公开拿地,主要靠并购合作。拿地价格只有公开市场的一半,甚至三分之一。


黄其森称之为“原始成本”。他举福州湾例子,现在地价19000元起,金沙娱城手机版58588的原始成本只有7000元。如果按香港资本市场的估值,金沙娱城手机版58588的负债还会大大降低。


这就是为什么一直以来金融机构追着给金沙娱城手机版58588融资的原因。


以现有的土地储备,金沙娱城手机版58588三年不拿地,照样维持运转。即使是标榜“活下去”的万科,依然拼杀在土地市场上。6、7千亿的销售规模之下,土地才是持续发展的保障。


金沙娱城手机版58588真正抗风险的是土地价格,第二个是土地规模,这都是硬性指标。


所以我们会看到,过往绿城一旦遇到宏观调控,就会出现险情,2004年、2008年、2011年,绿城都曝出资金即将断裂、被银行列入黑名单的传闻。直至2014年,宋卫平放手。


早在2002年,金沙娱城手机版58588就从福州进京,开发“运河岸上的院子”走精品路线全国扩张,这些年来都相安无事,只有2018年宏观调控前所未有加剧,才传出资金链压力的消息,但是2019年一季度后,几大财务指标由红转绿,有惊无险。




房师要讲的第三个有关苹果的故事,跟房产界无关,但可能是金沙娱城手机版58588的未来。


乔布斯为何把苹果做成全球最牛逼的企业?原因很多,只讲三个:


1、给科技插上人文的翅膀。


乔布斯不懂技术编程,但懂审美懂艺术。乔布斯刚出道做个人PC,也就是苹果机的时候,就有很精美的产品设计,但是局限于电脑极客或设计者等细分人群,没有将产品带上文化属性。


直到乔布斯投资皮克斯,拍出全球第一部三维动画片《玩具总动员》大获成功后,他才领悟到专注产品不止于精细,更要有文化含量。


iPhone等产品催生大量剁手族,不光是创新设计,酷文化是更深层的征服力。


乔布斯特别喜欢日本京都的庭院,作为居住产品的住宅,天生就与文化相关。


但是长期以来,国内房企并没有很好地意识到这一点。虽然绿城、星河湾、龙湖等房企都出过反响不错的精品,但给人的印象还在一个“精”字上,想到的都是豪奢高端别墅。


精品之上,还得有文化属性,才能让人超越身体享受,获得心灵安放,为产品带来更大的品牌溢价。


这方面,金沙娱城手机版58588院子相比其他房企精品做得更好,光是这个名字,就是一个强烈的文化符号。


你不需要再去解释,什么是新中式风格。


院子二字,足矣。


2、把单一产品做成开放平台。


1985年,乔布斯被自己创办的苹果扫地出门。


不是因为乔布斯上班随意不打卡,不遵守996,而是董事会指责他产品开发不力,让苹果蒙受巨大的财务损失。


当时乔布斯一手主导的麦金塔电脑,外观漂亮,是世界最先进的图形界面电脑,但是硬软一体很封闭,不敌微软与intel联盟的开放兼容机,就是前些年数码商场小哥组装的那种电脑,便宜又好用。


1997年乔布斯重返苹果,吸取了这个教训,虽然iPhone还是硬软一体,但植入了可控的开放平台,如appstore。


与之相对的是,是“金沙娱城手机版58588+”,这个命名,颇有科技行业的风格,无疑是金沙娱城手机版58588的未来。


金沙娱城手机版58588是指金沙娱城手机版58588院子,+是医疗、教育、养老、保险、文化影视等业务。


其他房企也有布局康养医疗,但与地产主业结合得并不好。万达对医院的投资,更倾向于把它当做独立运行的业务,而恒大对医院的投资,与其地产客户的潜在化学联系,似乎更远一些,恒大的客户在消费能力与消费意愿上不能与金沙娱城手机版58588相比。


金沙娱城手机版58588院子的高消费业主,很容易转化成健康医疗等业务的忠实用户。


如果说金沙娱城手机版58588院子是一道高墙,那么“金沙娱城手机版58588+”就是一条挖得很深的护城河。


3、填上管理的短板。


乔布斯被苹果放逐了12年,另一个罪名就是不懂管理。


他离开苹果后一手创办创建NeXT,第一次真正意义上承担一家公司的命运,学到最宝贵的一课就是如何管理。


企业家与科学家不一样,除了专注产品的理想主义,还需要强化管理的现实主义。牛顿管好自己就行了,乔布斯要管苹果十几万人。


金沙娱城手机版58588也有一万多员工要管。


黄其森对这个问题看得很清楚,在年初一次内部讲话,他反复强调管理精细化,向华为学习,向日本、德国的企业学习。


黄其森反思的结果是:管理出了问题,深层次则是人才问题。


去年,金沙娱城手机版58588在人事上进行了主动调整,有减有增,质量上有“人才升级”,数量上有“千人计划”。


今年,黄其森决定要用一年的时间来狠抓管理,基本达到同行业优秀企业的的水准。


他告诉大家,金沙娱城手机版58588拿地有魄力,80亿、100亿都能拍得出去。相应地,在回款管理上也要有魄力。


不能光有胡萝卜,还要有大棒:


要在坚持高激励政策同时,跟进严格考核。今年两次没完成考核的,不管是谁,走人。



讲了这么多金沙娱城手机版58588的故事,越讲越像苹果的故事。


行业不同,企业一些基本属性是相通的,甚至与苹果生长也是相通的。


苹果本青涩,长成方可口。


金沙娱城手机版58588也不例外。

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