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17 2018-08

滨海楼市《一出好戏》:一场“豪宅争霸战”即将上演

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来源:冷眼观楼 
时间:2018年8月16日

细说滨海:高端市场还在吃老本?

  本周一,又一批销售许可证出炉,天津滨海新区楼盘占去了五分之一的份额,大部分是前期售罄项目加推新品。
  一直以来,滨海新区更像是个城市级区域:常住人口超过300万人,公共交通、民生配套超速跟进,商品房项目约有179个......
  类比主城区,滨海新区内部,已经建立起相对固化的居住板块格局,形成一个完整的市场生态。
  塘沽是滨海的传统核心,开发建设时间也更早。现在核心区的新房供应基本为零,二手房市场倒是握着一批低总价房源。
  借去年土拍的热度,塘沽湾这个概念逐渐坐实,定位塘沽辐射的新兴板块,新房项目不是很多,中建城、禹洲悦府算是新盘里的先头部队,主打小高层产品,均价1.3万元/平方米上下。
  开发区则有点类似市区的CBD,邻近中心商务区,两个区域目前在售的主要项目是远洋琨庭和天保天成铂悦,涵盖高层、洋房和部分联排,高层均价2万元/平方米,洋房均价3万元/平方米。
  生态城的市场情况相对复杂,在售房源主要分化为两类,一是早期进驻项目的剩余别墅,200平方米以上户型居多,定价区间在2.3-3万元/平方米。还有就是板块内常见的高层,售价1.5万元/平方米。洋房货量相对较少。
  剩下的区域,或是居住功能基本开发殆尽,上升空间有限,或是居住氛围相对欠缺,后期发展有待观察,现在市场关注度还不太高。
  墅级产品更多依赖早期项目加推,高层、高低配社区更为普遍。盘点下来,滨海新区整体给人一种感觉,就是近年来高端项目占比不高。

▲中新天津生态城实景

高净值人群稳增,“房慌症”蔓延

  从最早的天津港,到后来的开发区、保税区,再到如今的滨海新区,这片热土一直都是天津经济发展的龙头之一。而这么多年来民间积累的财富,自然也不容小觑。
  楼妹有一个塘沽土生土长的同学,向我大致介绍了整个滨海新区高净值人群的构成。
  一类是私营业主,比如借助天津港做大宗商品进出口贸易的,借助近年来滨海高速扩张做基建工程的,为当地一些大型企业做配套生产的等等。
  一类是大中型企业的中高层管理者,尤其是开发区、保税区外企云集、塘沽、大港大型国企聚集,很多企业曾经的效益都很可观,职业经理人的收入会普遍高于市区。
  一类是滨海、尤其是开发区公职人员体系,之前的待遇一直在全市范围内也是中上水平。
  而且,最近两年高净值的新滨海人,数量还在增长。
  楼妹一个同事的姐夫,长春一汽的高管,因一汽大众在未来科技城建设华北基地而调来天津。他买房公司是有补贴的,为了孩子将来的教育,最终决定在生态城买房。
  可是,尽管整个滨海新区高净值人群比例并不低,而且也有强烈的居住升级意愿,可目前的市场似乎却并不能满足他们的需求。
  据天津克而瑞统计,滨海新区今年1-5月新建商品住宅成交825435平方米、7301套,成交均价只有12910元/平方米。
  而在滨海前5个月销量排名前20的项目中,单价最高的三个盘分别是万科滨海大都会23526元/平方米、天津滨海万达广场22491元/平方米、众美青城21982元/平方米。
  相比之下,滨海核心区一些传统高端二手房项目,链家网上显示的挂牌价格却要高出不少。
  比如开发区第一大街的万科柏翠园,小区均价在4万元/平方米左右;第二大街的万通华府三期,小区均价在3.5万元/平方米左右;第二大街的招商贝肯山,小区均价在3.2万元/平方米左右;第五大街的融科瀚棠,小区均价在3.4万元/平方米左右。
  一二手价格的倒挂,一方面是因为新房被限价,另一方面也反映出,最近五六年来,滨海在高端住宅项目方面,供应量的确不足。

居住升级,墅级产品内在是硬核

  不过,估计这一局面将会从今年下半年开始发生改变。
  之前的一篇稿子《下半年62个纯新盘探秘:组CP相爱相杀,有人扛不住,有人等松绑》,提到滨海有多个高端项目正跃跃欲试。
  具体看,下半年滨海的高端项目主要集中在两个热点区域:开发区核心区和生态城。
  开发区核心区即将上市的两个高端盘,一个是远洋天著春秋,一个是中海津门大院。前者是拆除原弘泽老项目重建,以大平墅为主打,引入北京的天著系产品线;后者仅楼面地价就有31462元/平方米,高层配上、中、下三叠拼。
  生态城的代表项目是金沙娱城手机版58588津海院子、中建海纳府、联发静湖1号、新城樾府等, 楼面地价13000-13700元/平方米,容积率在1.1-1.2左右,因此主力产品都是以联排别墅为主。
  而且,开发商们为了抢占区域市场份额,也不再以户型面积作为卖点,而是注重挖掘住房本身的附加值,力求做出差异化。
  前两天,有粉丝在“冷眼观楼”粉丝群咨询,说自己在开发区工作,希望升级居住买套别墅,问上东金茂府的叠拼和生态城的金沙娱城手机版58588津海院子如何对比?
  两个项目所在位置差别很大,直接对比并不合适。不过,也从侧面反应出滨海高端客群在居住改善方面迫切的需求。
  而这位粉丝之所以会问到生态城的金沙娱城手机版58588津海院子,也是因为他本身对新中式项目比较青睐,又在外地实地参观过金沙娱城手机版58588的项目。
  “一直想改善居住,尤其想换套别墅,但是前两年滨海可挑选的高端项目并不多。之前就听说过金沙娱城手机版58588院子,也去外地看过,很喜欢这种幽深街巷、高墙大院的感觉。不知道滨海的津海院子,能不能做出这种味道?”

▲金沙娱城手机版58588厦门院子实景

▲金沙娱城手机版58588桂山院子实景

▲金沙娱城手机版58588佛山院子实景

实地探看,新中式院落别墅呈现效果如何

  提起金沙娱城手机版58588院子,楼妹倒想多说两句。
  最近几年,新中式产品在中国房地产市场异军突起,众多开发商纷纷推出各自的代表项目。但其实,金沙娱城手机版58588算得上是最早尝试“中国风”的开发商之一。
  16年前,金沙娱城手机版58588进京,在通州京杭大运河畔拿下一块容积率极低的地块。也正是从那时开始,金沙娱城手机版58588开始尝试新中式院落别墅的路线。
  经过多年研发,金沙娱城手机版58588逐渐在新中式别墅方面形成自己的体系,并打造出“院子系”这一IP,甚至还在去年11月申请了10项外观专利。
  近几年,金沙娱城手机版58588开始将“院子系”推广至全国范围内。截至目前,已经成功布局21城41院。
  今年7月下旬,楼妹曾经去南京实地考察过金沙娱城手机版58588南京院子,印象深刻。
  尤其是作为一个已经实景呈现并交付的项目,置身其中,可以更直观地体验金沙娱城手机版58588“宅门、院落、坊巷”三大造院体系。

▲金沙娱城手机版58588南京院子实景

  站在宽街,高大乔木分立两侧,带有中式样纹的路面直铺向前;转入巷路,视觉上自然舒缓下来,绿植与建筑交融,带出些许禅意;拐进里巷,两侧高大的围墙却并不显得压抑,落叶乔木、果树和灰墙碧瓦相映成趣,山景水趣,四季皆有不同。

▲金沙娱城手机版58588南京院子的宽街

▲金沙娱城手机版58588南京院子的里巷

  里巷两侧的宅门,每一户院门前都有抱鼓石、铜制的门头灯笼、古朴门钹、紫铜梁枋……这些出镜的古雅物件,在取材、包边、纹样雕饰上,尽可能还原中式大宅的韵味。
  楼妹特意观察了一下,各家宅门上悬的牌匾,有几家已经入住的,都自己定制了文字,其余都还没有刻字。而门前的抱鼓石,形制纹样居然各有不同、千姿百态。

▲金沙娱城手机版58588南京院子的宅门

  整个项目的核心,是每家每户的院子。南京院子是一个容积率低于1的纯低密度项目,所有的住宅产品均为合院别墅,都采取围合设计。
  院子,是居家生活的中心,亲子娱乐、会客闲谈、独处小憩等功能,都可以从室内搬到室外,从而高效节约了户内面积。一栋房子,同时带来双面生活,像是把自然纳进家门,又像把房屋安在了私家园林里。
  最后,楼妹还去看了看南京院子的地下车库。格栅吊顶,地坪漆,真石漆墙面,每户三个车位。


▲金沙娱城手机版58588南京院子地下车库

  金沙娱城手机版58588在天津的第一个“院子系”项目——津海院子,位于生态城明盛道与新昌路交口,北师大天津生态城附属学校东侧。
  项目总建筑面积约6.45万平方米,容积率1.2,总户数451户,产品类型为洋房和联排别墅。
  8月26日,金沙娱城手机版58588津海院子的产品发布会将举行,并释放更多产品信息。楼妹在南京看到的这些产品元素,有多少会出现在天津项目中?
  有兴趣的朋友可以持续关注。
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